【要約・この記事の見どころ】
区分所有法は、マンションの所有者だけでなく、マンション購入を考える人も知っておくべきルールです。
2026年4月に改正した区分所有法は、マンションの老朽化や空き家化による「話し合いが進まない」というトラブルを防ぎ、住まいの資産価値を守りやすくするための大きなルール変更です。これまでは総会に来ない人や連絡がつかない人がいると自動的に「反対」扱いとなり、必要な工事が決められない問題がありました。改正後は、総会の出席者を中心にスムーズに意思決定ができる仕組みや、放置された部屋を管理する制度などが整いました。
この記事では、マンション購入を考える人が知っておくべき基本ルールから改正のポイント、失敗しない物件選びの視点までを網羅しています。
マンション購入の際に、将来の資産価値や維持管理は気になるポイントでしょう。
マンションでは、一つの建物を多くの人が所有し、住戸などの専有部分と、廊下や外壁などの共用部分を共同で管理します。こうした権利関係や管理の基本ルールを定めるのが区分所有法です。
これまでは「総会に出ない無関心な人や、相続などで連絡が取れない部屋があると、自動的に『反対』としてカウントされてしまい、必要な修繕工事やルール変更の多数決が通らない」という問題がありました。2026年4月1日に施行された改正法では、そうした話し合いの停滞を解消し、マンションの資産価値を自分たちで守りやすくするためのアップデートとなります。
そこで今回は、区分所有法の基本と改正の主なポイント、施行後に確認したい事項をわかりやすく解説します。
1.区分所有法とは？マンション所有者が知っておきたい基本ルール
マンションは1つの建物をたくさんの人で分けて所有し、みんなで維持・管理していく住まいです。そのための「権利の分け方」や「話し合いのルール」を定めているのが「区分所有法（正式名称：建物の区分所有等に関する法律）」となります。
構造上区分された複数の部分を、住居、店舗、事務所などとして独立して利用できる建物を主な対象とし、区分所有されたビルにも適用されます。
一般的な共有関係を扱う「民法」に対して、区分所有法は一棟の建物を複数人で所有する場合の『特別ルール』となります。実際のマンション管理は、この区分所有法をベースに「マンション管理適正化法」や各マンションの「管理規約」が、管理の実務を補っています。
出典：老朽化マンション等の管理及び再生の円滑化等を図るための建物の区分所有等に関する法律等の一部を改正する法律（令和七年法律第四十七号）
1-1.専有部分と共用部分の違い
区分所有法では、建物を「専有部分」と「共用部分」に分けて考えます。専有部分とは、構造上および利用上の独立性があり、区分所有権の対象となる部分です。
購入後のリフォームやトラブルを防ぐために、どこまでが自分の所有領域かを知っておくことが大切です。
| 区分 | 対象となる場所・設備 | リフォームや改修 |
| 専有部分
（購入した居住スペース） |
住戸の内側（クロス、床、間仕切り壁、室内設備など） | 規約の範囲内で自由に工事可能 |
| 共用部分
（複数人で使用する場所） |
エントランス、廊下、階段、エレベーター、外壁、基礎、共用配管 | 個人の判断での工事は不可 |
| 専用使用権つき
（共用部分） |
バルコニー、窓サッシ、玄関扉の外側 | 個人での勝手な交換・改造は不可 |
一般的な分譲マンションでは、各住戸の室内部分が該当します。店舗や事務所として区分された部分も、要件を満たせば専有部分となります。
自分しか使わないバルコニーや窓サッシも法律状は共有部分です。工事や設備設置などを行う前には、必ず管理規約や使用細則を確認しましょう。無断で工事を進めると、原状回復や工事中止を求められる可能性があります。
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1-2.管理組合・管理規約の役割と「強行規定」との関係
マンションの適切な管理と快適な暮らしを守るため、以下の3つの関係性を知っておきましょう。
管理組合（管理を行う組織）
マンション購入と同時に全員が自動的に加入します。管理費・修繕積立金の支払いや、総会への参加・投票を通じて全員で住まいを維持します。
管理規約（各マンションのルール）
専有部分の用途、ペット飼育、駐車場の利用、管理費や修繕積立金、役員の選任、総会の開催方法、工事の申請手続きなど、共同生活と建物管理に必要な事項が記載されています。
強行規定（法律の絶対ルール）
区分所有法には、規約で変更できる規定がある一方、異なる定めが認められない強行規定があります。管理規約で何でも自由にルールを定められるわけではなく、法律の範囲内で運用されます。
購入前には、物件の状態だけでなく、管理規約の内容も確認することが大切です。
また、一部の区分所有者の権利に特別な影響を及ぼす場合には、本人の承諾が必要になるなど複雑な面もあるため、不明な点はマンション管理士等の専門家へ確認しましょう。
1-3.総会の普通決議と特別決議の違い
管理組合の重要事項は、区分所有者が参加する総会で決定します。持ち票となる「議決権」は、部屋の広さ（持分割合）に応じて割り当てられるのが原則ですが、管理規約で「1住戸ごとに1票」と定めているマンションもあります。
具体的な議決権数は、総会議案書や管理規約で確認しましょう。清掃会社の選定や日常的な設備修繕など通常の管理事項は「普通決議」、管理規約の設定・変更・廃止や共用部分の重大な変更、建替えなどは「特別決議」の対象です。
特別決議は財産や共同生活に大きく影響するため、普通決議より高い賛成割合が求められます。2026年改正では、管理に関する多くの決議が、総会の出席者を基準に判断する仕組みへ変わりました。
| 決議の種類 | 改正前 | 2026年4月1日以降 |
| 普通決議（通常の管理事項） | 区分所有者全員と議決権全体の各過半数 | 出席した区分所有者と出席議決権の各過半数 |
| 規約の設定・変更・廃止 | 区分所有者全員と議決権全体の各4分の3以上 | 区分所有者数・議決権の各過半数の出席を前提に、出席者と出席議決権の各4分の3以上 |
| 共用部分の重大な変更 | 原則として区分所有者全員と議決権全体の各4分の3以上 | 原則として一定の定足数を前提に、出席者と出席議決権の各4分の3以上 |
| 建替え | 区分所有者全員と議決権全体の各5分の4以上 | 原則は各5分の4以上。一定の客観的要件を満たす場合は各4分の3以上 |
※「議決権」とは、集会（総会）で決議をする際の「投票権」のことを指す。「定足数」とは、決議を成立させる（有効な会議とする）ために必要な「最低限の出席者数（議決権数）のことを指す。
なお、建替えなどの決議は原則として区分所有者数と議決権の各5分の4以上が必要であり、単純に出席者だけで決められるものではありません。決議の種類によって要件が異なるため、議案ごとに区分所有法と管理規約の双方を確認する必要があります。
法務省「老朽化マンション等の管理及び再生の円滑化等を図るための建物の区分所有等に関する法律等の一部を改正する法律について」
2.何が変わった？2026年4月1日施行「改正区分所有法」の6つのポイント
これまで日本のマンションは、住人の高齢化や空き家化が進み、「連絡がつかない所有者がいて総会の票が集まらない」「老朽化したのに修繕も建て替えも決められない」という「マンションの2つの老い（建物の老朽化・住人の高齢化）」に直面していました。
今回の改正は、この「決められないマンション」を解消するためのアップデートです。
2-1. 総会決議は「出席者」を基準とする仕組みに見直し
改正前は、普通決議を含む多くの決議について、区分所有者全員と議決権全体を母数にして賛成割合を計算していました。そのため、所在不明者や総会に関心を示さない所有者も「反対票」とみなされ、実際の出席者の多くが賛成していても決議できないことがありました。
改正後は、区分所有権の処分を伴わない管理事項について、原則として総会の出席者と出席議決権を基準に決議します。書面、代理人、電磁的方法による議決権行使も出席に含まれます。
2-2. 連絡の取れない区分所有者を決議の母数から除外できる
相続登記が行われていない住戸、長期間空室となっている住戸、郵便物が届かず連絡先もわからない所有者がいると、総会決議や建替え決議の成立が難しくなります。管理費や修繕積立金の滞納が続くと、建物の維持管理にも支障が生じることがあります。
改正後は、所有者または所在を知ることができない場合、裁判所の判断を得て、その区分所有者を集会決議の母数から除外することが可能です。一般の区分所有者または管理者が請求し、裁判が確定すると、対象者は当該集会で議決権を有しないものとして扱われます。
管理組合が名簿上の住所に連絡しただけで、直ちに除外できるわけではありません。登記情報、相続関係、郵便物の送付状況などを調査したうえで裁判手続きを進めます。時間と費用がかかるため、区分所有者名簿や緊急連絡先を日頃から更新しておくことが重要です。
2-3.所有者不明・管理不全の専有部分や共用部分を管理する制度を創設
所有者がわからない住戸や、適切に管理されていない住戸が放置されると、漏水、悪臭、害虫、設備の故障などがほかの住戸や共用部分に影響することがあります。これまでは、管理組合であって専有部分に無断で立ち入ったり、所有者に代わり修繕したりすることが難しく、被害が拡大するケースがありました。
改正後では、こうした「所有者不明」や「管理不全」の専有部分・共用部分に対して、裁判所に申し立てることで「管理人」を選任する制度が設けられました。選ばれた管理人は、所有者に代わって、以下の対応を行います。
- 保存・修繕： 漏水原因の特定と修理、劣化部分の補修
- 適切な利用・改良： 悪臭や害虫の発生源の清掃・除菌
住戸の売却など権限を超える処分には裁判所の許可が必要です。
なお、申し立てには必要性を示す資料や予納金などが求められる可能性があるため、被害状況の写真、点検記録、連絡履歴を残し、早い段階で専門家に相談しましょう。
2-4.区分所有者の責務・国内管理人制度・デジタル規約のルールを整備
改正法では、区分所有者が管理組合の構成員として、建物、敷地、附属施設の管理が適正かつ円滑に行われるよう、相互に協力しなければならないという責務が明文化されました。管理費を支払うだけでなく、総会への参加、連絡先の届出、修繕への協力など、共同管理を支える姿勢が求められます。
海外在住所有者向けの「国内管理人制度」
近年増えている海外在住のマンション所有者に対し、日本国内で連絡や手続きを引き受ける「国内管理人」を立てられるようになりました。 国内管理人は、保存行為、一定の利用・改良、総会招集通知の受領、議決権行使、管理上の債務の弁済などを担います。選任時は管理者などへの通知が必要です。
管理規約のデジタル化
管理規約をデータ（電磁的記録）で作成・保存している場合、一定の条件を満たせば、住人や購入検討層などの利害関係人へデータで提供できます。仕事や家事で忙しい共働き世帯や若い世代にとって、分厚い紙の冊子を開かずにスマホやPCで規約を確認できるのは大きなメリットです。
なお、安全な運用のためには、閲覧権限の設定、個人情報の管理、改ざん防止、バックアップ体制などのセキュリティルールを管理組合内で整えておく必要があります。
2-5.建替え・売却・取り壊し・一棟リノベーションの合意形成を円滑化
古くなったマンションの再生方法は、「建替え」だけではありません。改正法では、以下のような多様な再生ルートについて多数決で決定できるルールが整備されました。
- 建物・敷地の一括売却： マンションと土地をまるごとデベロッパー等に売却する
- 取り壊し＋敷地売却： 建物を取り壊して土地だけを売却する
- 一棟リノベーション（建物の更新）： 構造躯体を活かし、全住戸の間取りや配管などを一新する大規模改修を行う
老朽化したマンションは賛成ハードルが「4分の3」に緩和
建物の構造上主要な部分を改修し、すべての専有部分の形状、面積または位置関係を変更する大規模な一棟リノベーションは、法律上「建物の更新」として位置付けられています。これらは原則として区分所有者数や議決権などの「各5分の4以上」の賛成が必要です。
ただし、耐震性・火災安全性の不足、外壁落下のおそれ、配管の著しい劣化、バリアフリー基準への不適合など、一定の要件を満たす建物では「各4分の3以上」に緩和されます。指定災害で大きな被害を受けた場合は、一定期間さらに特例が設けられる仕組みです。
多数決で進められるようになったとはいえ、反対する住人にとっては住まいや財産に大きな影響が及びます。そのため管理組合には、解体・工事費用、売却代金の分配、引っ越し支援スケジュールなどを具体的に提示し、十分な話し合いと検討期間を設けることが求められます。
売り渡し請求や賃貸借終了請求が関係する場合もあるため、早期から専門家を交えた体制を整えることが重要です。
2-6.共用部分の変更と専有部分への工事に関するルールを見直し
共用部分を大きく変える工事は特別決議の対象です。改正法では、設置・保存上の欠陥を除去する変更や、バリアフリー化など安全性・利便性を高める変更について要件が緩和されました。
条件を満たす場合、一定の定足数の下で、出席者と出席議決権の「各3分の2以上」により決議できます。また、共用部分の工事に伴い、専有部分内の配管や設備にも保存・改良行為が必要になることがあります。
共用部と「専有部（部屋の中）」の一体工事が可能に
築年数が経過すると、マンション全体の縦配管（共用部分）を取り替える工事が必要になります。しかし、縦配管から各住戸のキッチンや浴室へ繋がる枝配管（専有部分）は、これまで住人個人の管理・費用負担とされ、一緒に工事を進めるのが難しいのが課題でした。
改正後は、管理規約に定めがあれば、総会決議によって共用部と専有部の工事を一体で実施できるルールが整いました。これにより、別々に工事する二重の手間や余計なコストを削減できます。
専有部分に業者や作業員が立ち入る工事は、日々の生活に直接関わります。トラブルを防ぐため、工事範囲、日時、復旧方法、費用負担、損害時の対応を事前に明確にしましょう。
生活スタイルや過去の修繕履歴は住戸ごとに異なるため、住人同士で公平性を保ちながら丁寧に進めていくことが大切です。
法務省「老朽化マンション等の管理及び再生の円滑化等を図るための建物の区分所有等に関する法律等の一部を改正する法律について」
3.改正法の施行後に管理組合・区分所有者が確認すべきこと
改正法が施行されても、管理組合の運用が自動的に切り替わるわけではありません。マンションの所有者は管理規約、総会のやり取り、名簿や長期修繕計画などを点検し、法改正に対応した実務へ更新する必要があります。
また、これからマンションの購入を考えている方も「法改正に対応できているマンションか」を見極めるチェックリストとして、購入前に確認すべき重要ポイントです。
ここでは、優先して確認したい3つのポイントを紹介します。
3-1.マンション管理規約を標準管理規約に合わせて見直す
国土交通省は、区分所有法の改正に合わせ、2025年10月17日に「マンション標準管理規約」を改正しました。標準管理規約は法律ではありませんが、管理規約を作成・改正する際のひな形です。
自分のマンションの規約と標準モデルを読み比べ、ズレがある部分を整理しましょう。
【確認したい主な項目】
- 総会の定足数・決議要件
- 招集通知
- 所在等不明者の除外
- 国内管理人
- 財産管理制度
- 専有部分の保存行為
- 修繕積立金の使途 など
総会運営細則や工事の申請書式もあわせて見直すと、運用上の混乱を防げます。
なお、2026年4月1日以降に開催される総会の招集手続きからは、改正区分所有法に基づくルールが適用されます。古い規約をそのまま読み替えるのではなく、管理会社や専門家とともに、適用される手続きを確認しておきましょう。
3-2.総会の案内（招集通知）・採決・議事録の運用を確認する
改正法では、総会の招集通知に、会議の目的だけでなく「議案の要領」を示すことが求められます。単に「規約改正の件」「大規模修繕の件」と記載するだけではなく、どの条文をどのように変更するのか、どのような工事をいくらで実施するのかなど、判断に必要な内容を示すことが重要です。
出席者基準になっても、少人数ですべての特別決議ができるわけではありません。規約変更や共用部分の重大な変更では、区分所有者数と議決権の双方で定足数を満たす必要があります。
本人出席、委任状、議決権行使書、電磁的方法による行使の集計ルールを決めておきましょう。総会当日は、区分所有者数と議決権数を別々に確認し、普通決議か特別決議かを明示したうえで採決します。
議事録には、出席者数、出席議決権数、賛否の結果、決議要件を記載しておくと、後日の紛争予防につながります。管理会社に任せきりにせず、理事会側も改正後の仕組みを理解しておくことが大切です。
3-3.区分所有者名簿・連絡先と長期的な再生方針を整理する
連絡がつかない（所在等不明）住戸の発生を防ぐため、住所、電話番号、メールアドレス、国内連絡先、入居者情報などを定期的に確認できる仕組みを整えましょう。物件の売買、相続、転居が発生した際にも速やかに更新することが大切です。また、海外に住むオーナーには「国内管理人制度」の利用を案内します。
築年数が経過したマンションでは、日々の修繕だけでなく「将来この建物をどう残していくか」という再生方針の検討が欠かせません。
大規模修繕を重ねて使い続けるのか、建替え、建物更新、一括売却、取り壊しなどを選択肢に含めるのかによって、必要な調査や資金準備が異なります。建物の劣化が深刻になってからでは、時間や選択肢が限られてしまうでしょう。
耐震診断、設備調査、修繕履歴、積立金の見通し、区分所有者の意向を早めに整理し、段階的に合意形成を進めましょう。
裁判所への申し立てや権利調整が必要な場合は、目的に応じた専門家へ相談します。
4.改正区分所有法に関するよくある質問
ここでは、改正区分所有法について、マンション所有者や購入検討者が抱きやすい疑問に回答します。
Q.4-1.改正区分所有法はいつから施行されていますか？
A.区分所有法と被災区分所有法の改正部分は、2026年4月1日に施行されています。
マンションに関係する法律は一括改正されていますが、制度によって施行日が異なります。
たとえば、総会での決議ルールや管理規約の見直しなど、具体的なテーマごとにいつから適用されるかを事前に確認しておくと安心です。
Q.4-2.改正区分所有法は既存マンションにも適用されますか？
A.すでに建っているすべての分譲マンションに原則適用されます。
ただし、施行日（2026年4月1日）より前に総会の招集手続きを行った場合などは、旧法が適用される「経過措置」が設けられています。検討中・所有中の物件で重要な決議を控えている場合は、総会の招集時期や手続きの進捗を確認してみるのがおすすめです。
Q.4-3.管理規約は必ず改正しなければなりませんか？
A.直ちに管理規約の改正義務が生じるとは限りませんが、早めの改正が推奨されます。
旧法を前提とした定足数や招集通知の規定が残ると、総会運営に支障が生じます。改正後の標準管理規約と照合し、必要な条文を早めに見直しましょう。
Q.4-4.区分所有法は賃貸で住む人にも関係しますか？
A.議決権はありませんが、ルールを守る義務や意見を述べる権利があります。
議決権を行使するのは原則として区分所有者であり、賃借人には同じ議決権はありません。ただし、賃借人も建物の使用方法に関する管理規約や総会決議を守る必要があります。
また、ペットの飼育禁止や専有部分の使用制限（事務所利用の禁止など）といった、暮らしに直接関わる重大なテーマが議題となる場合は、総会に出席して意見を述べる権利（意見陳述権）が認められています。賃貸であってもマンションコミュニティの一員として無関係ではありません。
5.区分所有法のルールを知って、後悔のない住まい選びを！
区分所有法は、マンションの専有部分と共用部分、管理組合、管理規約、総会決議などの基本ルールを定める法律です。2026年4月の改正では、出席者を基準とする決議制度、所在等不明区分所有者の除外、専有部分・共用部分の財産管理制度、国内管理人、建替え以外の再生手法といった大きな見直しが行われました。
改正によって合意形成は進めやすくなりますが、管理規約や総会の運用、区分所有者名簿などの更新が不十分だとトラブルになるリスクもあります。これからマンションの購入や住み替えを検討している方は、物件の立地や間取りだけでなく、「法改正にしっかり対応できているか」 という管理体制にも注目してみてください。
個別の法的判断が必要な場合は、早めに専門家に相談することが大切です。
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