マンションを購入する際には、どのような手続きが必要になるのでしょうか。あらかじめプロセスの全体像を把握しておけば、スケジュールの見通しが立てやすくなり、安心してプランを組めるはずです。
この記事では、新築マンションを購入するまでの流れを7つのステップに分けてご紹介します。どのような手順で進んでいくのか、一つずつ丁寧に確認していきましょう。
Contents
1.マンション購入の流れと目安期間
一般的に、マンションの購入を決めてから実際に引き渡しを受けるまでには、数カ月～1年程度の期間を要します。物件探しにかかる時間や、新築マンションの募集タイミングによっても異なりますが、半年近くの期間がかかるのでスケジュールにはゆとりを持たせることが大切です。
新築マンションを購入するまでのおおまかな流れは以下の通りです。
- 情報収集
- 物件探し・購入物件の決定
- 購入申し込み
- 住宅ローンの事前審査
- 重要事項説明・売買契約
- 住宅ローンの本審査
- 入居説明会、内覧会
- 融資実行・残代金決済・引き渡し
ここからは、上記の8つのステップを詳しく見ていきましょう。
2.ステップ1：情報収集
マンションの購入を具体的に検討し始めたら、まずは不動産に関する情報を収集してみましょう。現在はインターネット経由の情報収集が主流ですが、新築マンションでは住宅情報誌や折り込みチラシなども含め、幅広く情報を集めるとよいでしょう。
情報収集では、家族とも丁寧に話し合いをしながら、叶えたい条件の優先順位を決めておくとスムーズです。なかでも、特に重要なのが「立地」です。
間取りや設備の不満は、後からリフォームなどで解消することも不可能ではありません。しかし、立地については後から変更ができないため、納得がいくまでこだわることが大切です。
まずはおおまかなエリアを決め、そこから駅からのアクセスや周辺環境などを調べていくとよいでしょう。なお、千葉県でマンションを探す際には、「住まいのコンシェルジュ」もおすすめです。
3.ステップ2：物件探し・購入物件の決定
物件に関する情報収集を終えたら、次に資金計画を立ててみましょう。住んだときのイメージを膨らませるために、モデルルームの見学も行っておくと物件を絞り込みやすくなるはずです。
3-1.資金計画を立てる
マンション購入では、かけられる資金によって、エリアや間取りなどの条件が変わってきます。そのため、いきなり物件探しに動くよりも、資金計画を立ててから進める方が効率的に情報収集できます。
住宅購入の資金計画は、「自己資金＋住宅ローン借入額－諸費用・予備費」で計算するのが一般的です。自己資金とは手持ち資金のことであり、住宅購入では頭金にあてられます。
頭金には、「借入額を低く抑えて利息負担分を減らす」「住宅ローン審査が通りやすくなる」といった重要な役割があります。さらに、フラット35に代表されるように、一定割合以上の頭金を用意することで、「より低金利のプランを選べる」住宅ローン商品もあります。
そのため、まずは頭金をどの程度用意できるのかを明確にしましょう。そのうえで、年収や年齢、返済期間などを加味し、住宅ローンシミュレーターなどを使って住宅ローン借入額を割り出します。
そして、そこから「諸費用」や予備費（当面の生活費や引っ越し代、家具・家電購入費用など）を差し引いて、住宅購入予算を割り出しましょう。諸費用とは、住宅購入にかかる税金や手数料のことであり、新築マンションの場合は「物件価格の3～5％程度」が相場です。
現金で用意する必要があるため、あらかじめ自己資金から差し引いて考えることが重要です。
3-2.モデルルームを見学する
新築マンションでは、購入検討者向けに「モデルルーム」を取り扱っていることも多いです。モデルルームには、実際の部屋と同じ間取りや内装が採用されており、家具・家電も配置されているので、住んでからのイメージがしやすいのが特徴です。
室内の広さや位置関係などを体感できる貴重な場なので、気になるマンションが見つかったら、積極的に見学してみましょう。また、モデルルームには不動産会社やデベロッパーの担当者がおり、周辺環境なども詳しく説明してくれます。
気になることがあれば、その場で遠慮をせずに尋ねてみるとよいでしょう。また、見学が終わったら、自分の足で周辺を散策しながら、利便性や雰囲気を把握しておくのもおすすめです。
4.ステップ3：購入申し込み
気に入った物件が見つかったら、購入申込書を記入して購入の意思を示します。この段階では、申込証拠金や預かり金として数万円程度を支払うケースも多いので、手元に用意しておきましょう。
なお、購入申し込みは正式な契約ではないため、キャンセルした場合にはそのまま申込金が手元に戻ってきます。万が一のトラブルを避けるため、申込金を支払ったときには、金額や日付が記載された預かり証を受け取りましょう。
また、応募者が多いマンションでは、申し込み後に抽選が行われることもあります。
5.ステップ4：住宅ローンの事前審査
マンション購入にあたって住宅ローンを利用する場合は、購入申し込み後に「事前審査」の申し込みを行います。住宅ローンの審査は事前審査と「本審査」の2段階方式になっており、事前審査に通過しなければ本契約に進むことはできません。
事前審査では、収入や勤務状況、その他のローンの借入れといった申込者の状況を自己申告で伝えるのが一般的です。本審査との齟齬が生まれないためにも、正しい情報を伝えることが大切です。
また、住宅ローンの審査基準は金融機関ごとに異なるため、不安な方は複数の金融機関に申し込むのも一つの方法です。
6.ステップ5：重要事項説明・売買契約
住宅ローンの事前審査に通ったら、いよいよマンションの本契約へと進みます。不動産の売買契約では、必ずその前に「重要事項説明」と呼ばれる手続きが行われます。
これは、宅地建物取引士によって契約に関する重要な事柄を説明してもらうプロセスであり、法律で定められた手続きのため、省略することはできません。重要事項説明を受け、問題なければ売買契約へと進みます。
売買契約時には、契約の信頼性を担保するためにも、「手付金」を支払う必要があります。手付金は「購入価格の5～10％」が相場とされており、問題なく契約が進めば、最終的には購入代金の一部に充当される仕組みです。
6-1.重要事項説明の注意点
重要事項説明では、土地や建物、権利、法令、災害リスク、性能評価、利用規約といった契約を左右する重要な事柄が多数説明されます。また、契約不適合責任に関する措置や手付金の保全措置など、売買契約そのものに関する説明も同時に受けます。
内容には建築や法律に関する専門用語も多く使われるため、一度で全てを理解するのは難しいといえるでしょう。そのため、あらかじめ重要事項説明書をもらっておき、事前に目を通しておくと安心です。
そのうえで、分からないことがあれば遠慮をせずに質問し、その場でクリアにしておきましょう。
6-2.売買契約の注意点
購入申し込みとは異なり、売買契約は法的な拘束力のある手続きです。契約後にキャンセルをする場合は、ペナルティ（手付金の放棄）が生じるため注意しましょう。
また、手付金は住宅ローンの融資実行前に支払う必要があるため、現金で捻出しなければなりません。手付金の相場は物件購入価格の5～10％であり、新築マンションであれば、金額にすると数百万円にもなります。
決して小さくない金額のため、売買契約に備えて事前に用意しておくことが大切です。なお、手付金については、売主（デベロッパー側）にもペナルティが生じます。
売買契約の締結後に、何らかの事情で売主側から解除をする場合には、申込者に対して手付金の2倍の金額を支払わなければならないことが法律で決められています。万が一に備えて、手付金のルールも把握しておくとよいでしょう。
7.ステップ6：住宅ローンの本審査
売買契約後には、住宅ローンの本審査が行われます。本審査では、主に事前審査の結果に基づき、申告内容に齟齬がないかを確かめられます。
事前審査よりも、さらに細かな項目を正確にチェックされるため、必要書類が多くなるのが特徴です。購入先の担当者に相談をしながら、書類の漏れや記載ミスがないようにしましょう。
8.ステップ7：入居説明会・内覧会
多くの新築マンションでは、引き渡し予定日の2～3カ月前になると、入居説明会が行われます。入居説明会では、担当者の案内に従いながら、引っ越し予定日のすり合わせや、入居条件の細かな調整、必要な手続きの確認などが行われるのが一般的です。
また、大型家具やカーテンなどのオプションオーダーが扱われている場合は、このタイミングで説明を受けることが多いです。ほかにも、駐車場の抽選が必要な場合は説明会を通じて受け付けが行われることも多いため、必ず予定を合わせて参加しましょう。
さらに、新築マンションの完成後には、「内覧会」が行われます。内覧会とは、実際の仕上がりを確認するための場であり、購入者にとっては初めてマイホームに足を踏み入れられる瞬間です。
マンションによって、売主や施工会社が立ち会うケースと、そうでないケースの2パターンがあります。立ち会いがある場合は、担当者と一緒に回りながら状態を確認し、質疑応答の時間が持たれます。
その場で解決できないポイントがあれば、改めて回答の期日を示してもらえるため、遠慮をせずに尋ねましょう。一方、大規模なマンションでは、内覧会での立ち会いがない場合もあります。
内覧会がない場合は、事前に渡されたチェックシートに記入しながら、自分で確認を進めていく必要があります。
8-1.内覧会の注意点
内覧会は、マイホームの仕上がりを確認できる大切な機会であるため、当日は十分に時間の余裕を持っておく必要があります。この段階で不具合があれば、無償で直してもらえるため、図面や事前資料と照らし合わせながら丁寧にチェックしていきましょう。
特にチェックしておきたいのは、「間取り図との相違がないか」「内装や建具に傷・汚れがないか」「床や壁の傾きがないか」などのポイントです。また、引っ越し時のレイアウトを考えておくためにも、メジャーを用意して各スペースの採寸も済ませておくとよいでしょう。
9.ステップ8：融資実行・残代金決済・引き渡し
引き渡し日には、住宅ローンの融資実行、残代金決済、引き渡し、所有権移転登記がまとめて行われるのが一般的です。そのため、当日には売主である不動産会社と金融機関担当者、司法書士が一斉に集まり、まとめて手続きを済ませます。
融資実行と残金決済が行われたら、司法書士が法務局に向かい、所有権移転登記の手続きをしてくれます。買主が売主から部屋の鍵を受け取ると、晴れて引き渡しは完了です。
10.マンションの購入の流れを把握したら一歩を踏み出してみよう
新築マンションの購入には、さまざまな手続きが必要となるため、全体を把握するのが面倒に感じられてしまう方もいるでしょう。しかし、多くのステップは金融機関や不動産会社の担当者にサポートしてもらえるため、思っている以上にスムーズに進められるはずです。
今回ご紹介したように、マイホーム購入の第一歩は明確な資金計画を立てることにあります。全体の流れを把握したら、実際に住宅ローンシミュレーターなども活用しながら、自分なりの資金計画を立ててみましょう。
